Skogsindex: Skillnaderna består med högre priser i söder - lägre i norr

Virkespriserna är mer snabbfotade jämförda med den trögare och stabilare fastighetsmarknaden. I en sammanställning av skogsindex som Skogsvärden presenterat sedan 2009, speglas samspelet mellan virkes- och fastighetsmarknaderna. Skogsindex är kvoten mellan marknadspriset på skogsmark och virkets avkastningsvärde.

- Fastighetsmarknadens stabilitet och eftersläpning beror på att avkastningsvärdet på virke följer efterfrågan på skogsindustriprodukter och konjunktursvängningarna, medan man som fastighetsägare kan vara mer återhållsam med att följa förändringarna i ekonomin. Dessutom är fastighetsmarknaden för skogmark en marknad med ett litet, begränsat utbud. Säljaren kan ofta avvakta med att sälja om inte priset är rimligt, och i stället fortsätta att bruka sin fastighet och vänta in att marknaden vänder, säger Ulrik Abelson, Skogssällskapets fastighetsexpert.

Skogsindex är generellt högre i södra Sverige än i norra, varför?

– Man ska tänka på att avkastningsvärdet bara baserar sig på nettointäkter från virket. Skogsmark i södra Sverige har generellt högre bonitet jämfört med norra Sverige. Det växer snabbare och man får i snitt en högre årlig virkesintäkt per hektar från skogen i södra Sverige. Därtill spelar virkespriserna in, de är vanligtvis högst i södra Sverige, främst tack vare goda sågtimmerpriser. Marknadsvärdet för skogsmark rymmer också andra värden än från virkesproduktionen, där jakten oftast värderas högt. Förutom jaktvärdet finns det också andra värden som påverkar priset och hur eftertraktad marken är.

– Min bedömning är att de högre priserna i söder delvis speglar en förväntan om andra typer av markanvändning, vilket ger en värdehöjande effekt. Dessa värden är kopplade till befolkningstätheten. Denna tendens ser man även på skogsmark nära större städer i norra Sverige. Värdet av att äga marken samt förväntningar på byggnation, grustäkter etcetera är större där det finns mycket människor. Det är helt enkelt mer attraktivt att köpa skogsmark som ligger närmare platser där många bor, säger Ulrik Abelson.

Priser varierar över landet

När det gäller jakträttigheter skiljer sig priserna för jakt i norr och söder markant, vilket också påverkar marknadsvärdet för skogsmarken.

– Bra jakt i södra Sverige är värd flera hundra kronor per hektar och år, medan den i Norrlands inland bara är värd ett par tior per hektar. En nuvärdesberäkning av en jaktupplåtelse på 200 kr/ha med tre procents ränta ger 6 700 kr/ha, men 15 kr/ha i jaktupplåtelse endast ger 500 kr/ha.

Enligt Ulrik Abelson kommer skillnaderna mellan skogsmarkspriser i norr och söder att bestå den närmaste tioårsperioden. Men de strukturella förändringarna i skogsindustrin kommer att sätta sin prägel på utvecklingen.

– Kartan kommer nog kunna ritas om en del genom det stålbad skogsindustrin är inne i just nu, med pappersmaskiner som läggs ner och sågverk som blöder. I vissa områden kommer vi att få låga virkespriser som smittar av sig på priserna för skogsfastigheter.

Trenden för Skogsindex sedan 2009 visar tydligt att det var 2010 som virkespriserna toppade på bred front och att den prisnivån höll i sig till början av 2011. Därefter har virkespriserna dalat i takt med nedåtgående konjunktur. Läget för marknaden nu i höst ser däremot förhållandevis ljust ut.

– Min uppskattning är att det är ett normalstort utbud av fastigheter just nu och som vanligt går vissa försäljningar snabbt och bra, medan andra kräver längre tid. Vi börjar i alla fall kunna se att virkesmarknaden vänder uppåt vilket bör kunna dra upp skogsmarkspriserna efter hand.

TEXT: Kristina Sundbaum